Contratos de Arrendamiento en Pandemia


1. Antecedentes

He leído a algunos especialistas discutir (académicamente) si los arrendatarios tendrían justificación para suspender el pago del arrendamiento durante esta crisis. Uno de ellos’ afirma que se podría alegar la excesiva onerosidad de la prestación[1], pero otro especialista[2] ha intentado enmendarle la plana afirmando que dicha salida es inviable. Finalmente, ambos sugieren que tanto arrendador como arrendatario deben ponerse de acuerdo en caso se opte por la suspensión o la reducción en el pago de la merced conductiva, caso contrario, será un juez quien determine la legalidad de cualquier suspensión de pagos (el proyecto de ley planteado justifica la suspensión en la “vulnerabilidad económica” del arrendatario).

Lamentablemente los juristas que se muestran a favor del no pago, no están considerando que dicho incumplimiento terminará afectando la cadena de pagos y con ello, la economía nacional. Tampoco están considerando que pasada la cuarentena (quien sabe cuándo), toda esa mochila pesada de nuevos procesos deberán ser dilucidados en el poder judicial y seguramente sucederá que algunos arrendatarios buscarán justificar su incumplimiento contractual por la crisis generada por el covid-19, y nos llenaremos de litigios que demorarán años en dilucidarse, resultando una vez más perjudicados tanto los arrendadores, quienes no tendrán ingresos para afrontar sus gastos; el poder judicial, cuya imagen se seguirá degradando por el incremento de procesos y la lentitud en la tramitación de los mismos y, principalmente, la economía del país, porque el incumplimiento de los arrendatarios romperá el circuito económico de pagos.

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No cabe duda que esta pandemia no solo es una amenaza a la salud mundial sino a la economía, en tal sentido, un análisis jurídico no puede desvincularse de la visión económica del derecho. Y es que una crisis en nuestra economía puede generar peores consecuencias que la propia pandemia, si es que no se efectúan las correcciones legislativas y socio-económicas pertinentes (hubiese sido preferible que algunas correcciones legislativas se hubiesen efectuado con anterioridad para que este tipo de crisis nos encuentren debidamente preparados).

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En ese sentido, tal como lo mencionamos hace algunos años[3], en el Perú existen diversas causales y vías para demandar desalojo, según la documentación que tengan los arrendadores de los bienes alquilados, sin embargo, es urgente que se realicen las modificaciones legislativas pertinentes a nivel procesal, a efectos de darle efectividad a la normatividad vigente.

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La realidad nacional nos muestra una alta cantidad de incumplimientos de pago en contratos de arrendamientos -problema complejo anterior a esta cuarentena-, además de una dilatada y lenta efectividad procesal en materia de desalojos a nivel judicial. Esperemos que esta crisis nos haga tomar conciencia y que nuestro renovado Congreso pueda realizar las modificaciones necesarias para viabilizar los procesos de desalojo, y de esa manera, garantizarles a las partes un proceso justo y breve, que permita a los arrendadores recuperar en el menor tiempo posible sus bienes y otorgue a los arrendatarios la garantía de un debido proceso.

2. Propuesta legislativa

Ante este contexto de crisis, que diferente hubiera sido si la regulación procesal les garantizara a las partes un proceso de desalojo célere, ello desanimaría a los arrendatarios a incumplir con sus obligaciones y permitiría a los arrendadores tener un escenario de garantías procesales que seguramente favorecerían un clima de negociación para que este pueda otorgarle facilidades de pago a su inquilino, sabiendo que en caso este último continúe con el incumplimiento, el arrendador tendría la seguridad de un proceso rápido para la recuperación de su inmueble.

En tal sentido, recordamos que el año 2017 nos invitaron a participar, en nuestra calidad de magistrados, a unas mesas de trabajo destinadas a presentar proyectos de reforma del Código Procesal Civil (CPC) y desde ese año propusimos, entre otras cosas, la modificación de los efectos de la apelación en los procesos de desalojo derivados de incumplimiento de contratos de arrendamiento con cláusula de allanamiento a futuro[4]. Lamentablemente no se le dio la importancia que seguramente hubiese tenido si algún congresista le hubiese puesto “interés” tal como sucedió con la inservible, por ahora, ley de Desalojo Notarial[5].

Nuestro proyecto, en esa oportunidad, planteaba lo siguiente:

La modificatoria del artículo 594[6] del C.P.C. que regula el proceso de desalojo respecto de contratos de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro y, de esta manera, lograr resolver el problema que acarrea la lentitud para desalojar a los arrendatarios con contrato vencido o en situación de morosidad. La propuesta legislativa estaba relacionada en los siguientes tres aspectos:

    • ¿Se requiere conciliación previa para este tipo de procesos?
    • ¿Cuál es la vía procedimental aplicable a este tipo de procesos?
    • ¿La sentencia es apelable con efecto suspensivo o considerando la existencia de la cláusula de allanamiento, la decisión final es de ejecución inmediata?

Las dos primeras cuestiones fueron solucionadas a iniciativa de los propios jueces, quienes en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil & Procesal Civil, realizado los días 3 y 4 de noviembre del 2017, acordaron por mayoría que respecto a los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento futuro:

“El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”.

Tal acuerdo de los magistrados ha generado que este tipo de procesos a nivel de juzgados de paz letrado tengan una duración no mayor a cuatro meses (salvo excepciones); sin embargo, dicha celeridad no resulta efectiva por el hecho de tener que esperar el consentimiento de la sentencia para poder realizar el lanzamiento, lo que puede demorar más de un año inclusive, en caso se apele la sentencia. Consideramos que tal demora se evitaría si se modifican determinados artículos del Código Procesal Civil en lo relacionado al efecto del concesorio de la apelación de sentencia en este tipo de procesos, la cual debe ser concedida sin efecto suspensivo y, de esa manera, permitir su ejecución en primera instancia.

3. Conclusiones

3.1. Actualmente, el proceso de desalojo derivado del contrato con cláusula de allanamiento a futuro tiene gran incidencia a nivel judicial. Resulta difícil encontrar en la actualidad un contrato de arrendamiento que no contenga dicha cláusula, por lo que reiteramos nuestra posición en el sentido que, así como en el proceso regulado por el D. Leg. 1177 que establece el régimen de promoción de arrendamiento para vivienda y en el proceso regulado por la ley 30933, sobre el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, se ha regulado que el concesorio de apelación se otorga sin efecto suspensivo; correspondería modificar o adicionar dicha regulación al artículo 594 del Código Procesal Civil, a efectos de poder brindarle efectiva celeridad al proceso de desalojo regulado en dicho artículo.

3.2. No se entiende la diferencia que se presenta en el caso del desalojo notarial, cuyo proceso se inicia en mérito a la actuación del notario y que deriva en una orden de lanzamiento ordenada por el juez, la cual es apelable sin efecto suspensivo o, en el proceso regulado por el decreto legislativo 1177, que en su artículo 15 regula un proceso único de ejecución en el cual la apelación contra la resolución final (lanzamiento) se concede, también, sin efecto suspensivo; sin embargo, para el caso del proceso de desalojo con cláusula de allanamiento a futuro tramitado ante el propio Poder Judicial, se sigue manteniendo la apelación con efecto suspensivo, lo cual genera que los arrendatarios morosos o con contrato vencido, formulen apelaciones por el solo hecho de dilatar el proceso y continuar en la posesión del inmueble por un año y medio más, sin pagar renta alguna al arrendador.

3.3. Desde esta tribuna, proponemos de inmediato, la modificación de los efectos de la apelación en los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento a futuro, así como la unificación de la diversidad de procesos, a efectos de alinear y viabilizar su ejecución y, de esta manera, otorgar las herramientas procesales a los jueces para brindar una justicia rápida y eficaz.



 

[4] Véase nuestro artículo publicado en Gaceta Civil & Procesal Civil N° 52 – Octubre 2017, pp. 279-288. “Propuestas para viabilizar la ejecución del contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro”.

[5] Desde la vigencia de la ley 30933, “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”, en la jurisdicción de Lince y San Isidro, en la cual hay 5 juzgados de paz letrado, solamente ha ingresado una demanda de desalojo notarial. Considerando que la ley ya tiene casi un año desde su publicación, vemos que la incidencia a nivel judicial es casi nula, tal como ocurrió con el decreto legislativo 1177 y ello debido a que existe un bolsón de contratos de arrendamientos anteriores a la vigencia del desalojo notarial (que también requiere obligatoriamente la cláusula de allanamiento a futuro) que, a pesar de la buena disposición de los jueces, establecida en el Pleno Jurisdiccional Distrital Nacional del año 2017, los efectos de la apelación siguen siendo con efecto suspensivo, lo cual aletarga un proceso que a nivel de paz letrado puede demorar cuatro meses, a un tiempo superior al año y medio. Cabría preguntarse entonces, porqué el contrato celebrado ante el notario (con los costos que ello genera, alrededor de 1000 soles), representa mayor garantía que un contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento con firmas legalizadas ante un notario? Porqué la actuación de un notario genera mayor credibilidad que la realizada ante el Poder Judicial?

[6] Sentencia con condena de futuro. Artículo 594.- El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.


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